Fragen zur
Immobilien­bewertung

Entscheidend ist, wofür Sie den Wert benötigen und wer die Ausarbeitung erhalten soll.

Für eine eigene Kauf- oder Verkaufsentscheidung kann ein anderer Umfang sinnvoll sein als für einen steuerlichen Nachweis oder eine Vermögensaufteilung. Im ersten Gespräch klären wir deshalb Anlass, Immobilie und Bewertungsstichtag.

Sie müssen vor Ihrer Anfrage kein Produkt auswählen. Ich erläutere Ihnen, welche Leistung für Ihre Aufgabe infrage kommt und was sie umfasst.

Die Unterschiede liegen im Untersuchungsumfang, in der Dokumentation und in der vereinbarten Verwendung.

Eine Marktwertermittlung bietet eine sachverständige Wertgrundlage für eine abgegrenzte private Entscheidung. Ein Kurzgutachten hält die wesentlichen Eigenschaften, Grundlagen und die Herleitung des Werts in einem kompakten Bericht fest.

Ein Verkehrswertgutachten beschreibt und begründet die Immobilie, die verwendeten Daten und die Bewertungsansätze ausführlich. Eine Besichtigung gehört dazu. Welche Form erforderlich ist, klären wir anhand Ihres Anlasses und möglicher Anforderungen des Empfängers.

Sie erhalten vor der Beauftragung ein individuelles Angebot mit Leistungsumfang und Honorar.

Der Aufwand hängt unter anderem von der Immobilie, den vorhandenen Unterlagen, besonderen Rechten und dem benötigten Bericht ab. Nach einer ersten Abstimmung lässt sich der Umfang Ihres Auftrags festlegen.

Falls Unterlagen beschafft oder zusätzliche Untersuchungen benötigt werden, besprechen wir auch diese Leistungen und mögliche Fremdkosten. Eine Anfrage ist noch kein Bewertungsauftrag.

Den Termin stimmen wir vor der Beauftragung ab. Er hängt auch von den Unterlagen und dem möglichen Besichtigungstermin ab.

Fehlende Bauakten, ungeklärte Flächen oder ein zurückliegender Bewertungsstichtag können zusätzlichen Aufwand bedeuten. Nennen Sie einen gewünschten Termin oder eine laufende Frist daher schon bei der Anfrage.

Ich prüfe, ob Ihr Zeitrahmen eingehalten werden kann. Eine rechtliche Frist wird durch eine Anfrage oder einen Gutachtenauftrag nicht automatisch verlängert.

Nein. Das Formular dient zunächst der Abstimmung Ihrer Anfrage.

Wir besprechen, was bewertet werden soll, wofür Sie die Ausarbeitung benötigen und welche Unterlagen vorhanden sind. Anschließend erhalten Sie ein Angebot. Erst auf dieser Grundlage entscheiden Sie über die Beauftragung.

Adresse, Objektart und Anlass der Bewertung sind ein guter Anfang. Ergänzen Sie bekannte Fristen und den vorgesehenen Empfänger.

Auch wenn Sie noch wenig über die Immobilie wissen, können Sie sich melden. Unbekannte Angaben dürfen offenbleiben. Für das erste Gespräch müssen Sie weder einen Wert schätzen noch ein Bewertungsverfahren festlegen.

Sie erreichen mich telefonisch, per E-Mail oder über das Kontaktformular. Dort können Sie auch Ihren bevorzugten Kontaktweg angeben.

Wir klären den Auftrag, stellen die Unterlagen zusammen und vereinbaren die Besichtigung. Danach folgen Auswertung, Wertermittlung und Bericht.

Zu Beginn legen wir Anlass, Stichtag, Untersuchungsumfang, Honorar und Termin fest. Bei der Auswertung werden Objektangaben, Rechte und passende Marktdaten zusammengeführt. Unstimmigkeiten in den Unterlagen werden gezielt geklärt.

Sie erhalten die vereinbarte Ausarbeitung. Die wesentlichen Grundlagen und das Ergebnis erläutere ich Ihnen, damit Sie die Bewertung für Ihre Entscheidung nachvollziehen können.

Für ein Verkehrswertgutachten wird ein Besichtigungstermin vereinbart. Bei den anderen Leistungen klären wir den erforderlichen Umfang vor der Beauftragung.

Der Ortstermin hilft, Zustand, Ausstattung und Nutzung mit den Unterlagen abzugleichen. Bei einer Marktwertermittlung oder einem Kurzgutachten kommt eine Ausnahme nur nach ausdrücklicher Abstimmung und mit ausreichender Informationsgrundlage in Betracht.

Fotos ersetzen bei einem Verkehrswertgutachten nicht die Besichtigung. Einschränkungen des Zugangs und ihre Bedeutung für die Bewertung werden dokumentiert.

Wir stimmen vorab ab, welche Räume, Gebäudeteile und Grundstücksbereiche für die Bewertung benötigt werden.

Dazu können Keller, Dachraum, Nebengebäude und bei einer Eigentumswohnung relevante Teile des Gemeinschaftseigentums gehören. Bei vermieteten Räumen ist der Zugang mit den Nutzern oder der Verwaltung zu vereinbaren.

Halten Sie vorhandene Grundrisse bereit und weisen Sie auf Anbauten, Nutzungsänderungen und bekannte Schäden hin. Falls ein Bereich nicht zugänglich ist, teilen Sie mir das möglichst vor dem Termin mit.

Der erkennbare Zustand wird für die Wertermittlung erfasst. Eine vollständige technische Untersuchung des Gebäudes ist damit nicht verbunden.

Verdeckte Bauteile oder die Funktionsfähigkeit jeder Anlage lassen sich bei einem üblichen Ortstermin nicht vollständig prüfen. Bauteilöffnungen, Schadstoffanalysen und spezielle Untersuchungen etwa zu Feuchtigkeit oder Tragfähigkeit sind gesonderte Leistungen.

Sprechen Sie bekannte Schäden oder einen konkreten Verdacht frühzeitig an. Vorhandene Fachberichte helfen zu klären, ob zusätzliche Erkenntnisse für die Bewertung erforderlich sind.

Ja. Sie sollen erkennen können, welche Eigenschaften und Daten den Immobilienwert bestimmen.

Bei der Besprechung erläutere ich die wesentlichen Ansätze und den Weg zum Ergebnis. Dazu gehören auch besondere Rechte, der Gebäudezustand und die verwendeten Marktdaten, soweit sie für Ihren Auftrag maßgeblich sind.

Wenn Ihnen eine Annahme oder eine Objektangabe unklar erscheint, sprechen Sie sie bitte an. Ergänzende Unterlagen oder sachliche Unstimmigkeiten können so gezielt geprüft werden.

Sie können Ihre Preisvorstellung nennen. Das Bewertungsergebnis wird aus der Immobilie und den geeigneten Daten hergeleitet.

Ein Angebotspreis, eine bisherige Einschätzung oder eine Erwartung der Beteiligten kann Anlass für eine Prüfung sein. Daraus entsteht aber kein vorgegebenes Ergebnis.

Gerade bei einer Vermögensaufteilung ist eine nachvollziehbare, sachlich begründete Grundlage wichtig. Die maßgeblichen Eigenschaften und Ansätze werden deshalb unabhängig von einem gewünschten Wert untersucht.

Nein. Nach der ersten Abstimmung erhalten Sie eine auf Ihre Immobilie abgestimmte Unterlagenliste.

Häufig benötigt werden ein Grundbuchauszug, die Flurkarte, Bauzeichnungen und nachvollziehbare Flächenangaben. Je nach Objekt kommen etwa Mietverträge, Modernisierungsnachweise oder Unterlagen der Eigentümergemeinschaft hinzu.

Sammeln Sie zunächst, was vorhanden ist. Wir klären dann, welche Dokumente fehlen, wo sie erhältlich sind und wer sie beschafft. Die Checkliste im Download-Bereich erleichtert die Vorbereitung.

Neben den Angaben zur Wohnung sind die rechtliche Zuordnung und die Verhältnisse der Eigentümergemeinschaft wichtig.

Dazu gehören insbesondere Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung mit Nachträgen, Aufteilungsplan und Angaben zu Sondernutzungsrechten. Hilfreich sind außerdem Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Angaben zur Erhaltungsrücklage sowie relevante Beschlüsse und Versammlungsprotokolle.

So lassen sich beispielsweise Stellplätze, geplante größere Maßnahmen oder beschlossene Sonderumlagen einordnen. Welche Unterlagen und Zeiträume erforderlich sind, richtet sich nach dem Auftrag.

Wichtig sind die Mietverträge, eine aktuelle Mietaufstellung und nachvollziehbare Flächenangaben.

Bitte ergänzen Sie relevante Vertragsnachträge, Leerstände, bekannte Mietrückstände und besondere Vereinbarungen. Nettomiete und umlagefähige Betriebskosten sollten getrennt erkennbar sein.

Die vereinbarte Miete wird nicht einfach ungeprüft für die Zukunft übernommen. Für die Bewertung werden die tatsächlichen Ertragsverhältnisse und die geeigneten marktüblichen Ansätze zum Stichtag untersucht.

Modernisierungen können Zustand, Nutzbarkeit und wirtschaftliche Restnutzungsdauer beeinflussen. Ihre Kosten entsprechen jedoch nicht automatisch der Wertsteigerung.

Hilfreich ist eine Aufstellung mit Art, Umfang und Jahr der Arbeiten. Ein erneuerter Heizkessel ist beispielsweise anders einzuordnen als eine umfassend erneuerte Heizungsanlage.

Die Restnutzungsdauer beschreibt die voraussichtlich verbleibende wirtschaftliche Nutzung bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung. Sie ist keine Zusage zur technischen Lebensdauer. Modernisierungen, Instandsetzungen und unterlassene Instandhaltung werden objektbezogen berücksichtigt.

Die Beschaffung können wir als Teil des Auftrags abstimmen. Für bestimmte Auskünfte wird eine Vollmacht benötigt.

Bauakten, Grundbuchinformationen oder Auskünfte aus Verzeichnissen sind nicht immer frei zugänglich. Die zuständige Stelle prüft, welche Berechtigung und welche Nachweise erforderlich sind.

Im Download-Bereich finden Sie eine vorbereitete Vollmacht. Bei Vertretung, rechtlicher Betreuung oder einer Erbengemeinschaft können zusätzliche Nachweise erforderlich sein. Umfang, Zuständigkeit und mögliche Gebühren klären wir vorab.

Nicht jede öffentlich-rechtliche Verpflichtung oder Beschränkung ist im Grundbuch eingetragen.

In Nordrhein-Westfalen und Niedersachsen werden Baulasten in einem gesonderten Verzeichnis geführt. Sie können beispielsweise die Bebauung oder Nutzung eines Grundstücks betreffen. Auch Bauakten und Auskünfte zu Altlasten können für die Bewertung wichtig sein.

Welche ergänzenden Informationen benötigt werden und ob sie den Wert beeinflussen, wird am konkreten Objekt geprüft. Ein Eintrag führt nicht automatisch zu einem pauschalen Wertabschlag.

Nein. Verkehrswert und Marktwert bezeichnen denselben gesetzlichen Wertbegriff. Ein tatsächlich vereinbarter Kaufpreis kann davon abweichen.

Der Verkehrswert bezieht sich auf einen bestimmten Zeitpunkt und die rechtlichen und tatsächlichen Eigenschaften der Immobilie unter gewöhnlichen Marktbedingungen. Persönliche Vorlieben oder ungewöhnliche Umstände eines einzelnen Geschäfts sollen ihn nicht bestimmen.

Ein Angebotspreis ist zunächst die Preisvorstellung des Verkäufers. Der Kaufpreis entsteht durch eine konkrete Vereinbarung. Ein Gutachten verspricht daher keinen bestimmten Verkaufserlös.

Eine Onlineauskunft kann eine erste Orientierung bieten. Ob sie für Ihre Entscheidung ausreicht, hängt von den Daten und der Immobilie ab.

Besondere Rechte, ein abweichender Zustand, ungeklärte Flächen oder ungewöhnliche Mietverhältnisse werden von automatisierten Modellen nicht immer ausreichend erfasst. Auch die Lage und der Zeitpunkt der Vergleichsdaten müssen passen.

Wenn ein Nachweis für Dritte oder eine erhebliche Vermögensentscheidung ansteht, sollten Datengrundlage und erforderlicher Untersuchungsumfang geprüft werden. Eine bereits vorhandene Onlineauskunft können Sie zum Gespräch mitbringen.

Der Bewertungsstichtag bezeichnet den Zeitpunkt, auf den sich der Immobilienwert bezieht. Er ist nicht der Abgabetermin des Gutachtens.

Für eine aktuelle Verkaufsentscheidung ist ein anderer Zeitpunkt denkbar als für einen zurückliegenden Erbfall. Die verwendeten Marktverhältnisse müssen zum maßgeblichen Datum passen.

Der zugrunde gelegte Zustand der Immobilie hat ebenfalls einen zeitlichen Bezug: den Qualitätsstichtag. Beide Stichtage stimmen üblicherweise überein; begründete Abweichungen werden geklärt. Liegen rechtliche oder steuerliche Vorgaben vor, berücksichtigen wir diese bei der Auftragsabstimmung.

Ja, wenn sich die maßgeblichen Marktverhältnisse und der damalige Zustand ausreichend nachvollziehen lassen.

Frühere Fotos, Baupläne, Mietunterlagen und Modernisierungsnachweise können dabei entscheidend sein. Ein heutiger Ortstermin allein zeigt nicht, wie die Immobilie vor einer späteren Sanierung beschaffen war.

Vor der Beauftragung prüfen wir, welche Informationen für den gewünschten Stichtag verfügbar sind. Offene Punkte werden kenntlich gemacht. Für ein Verkehrswertgutachten gehört auch bei einem zurückliegenden Stichtag eine Besichtigung dazu.

Das Verfahren richtet sich nach der Immobilie, den Gepflogenheiten des Markts und den verfügbaren Daten.

Das Vergleichswertverfahren nutzt geeignete Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren. Beim Ertragswertverfahren stehen die wirtschaftlichen Erträge im Vordergrund. Das Sachwertverfahren bezieht Boden und bauliche Anlagen ein und berücksichtigt ebenfalls die Marktverhältnisse.

Die Auswahl wird begründet. Je nach Objekt können mehrere Verfahren herangezogen werden; ihre Ergebnisse werden nicht einfach ungeprüft gemittelt. Sie müssen das Verfahren bei Ihrer Anfrage nicht selbst festlegen.

Die Rechnung kann ein Ausgangspunkt sein. Eine individuelle Grundstücksbewertung ersetzt sie nicht.

Ein Bodenrichtwert bezieht sich auf eine Zone und die Merkmale eines Richtwertgrundstücks. Das konkrete Grundstück kann etwa bei Größe, Nutzung, Entwicklungszustand oder anderen Eigenschaften davon abweichen.

Erforderliche Anpassungen werden anhand geeigneter Daten geprüft. Der Wert eines vorhandenen Gebäudes ist im Bodenrichtwert nicht enthalten. Für ein Haus werden deshalb weitere Bewertungsgrundlagen benötigt.

Eine nachvollziehbare Wertgrundlage kann die Aufteilung, Übernahme oder den Verkauf einer geerbten Immobilie erleichtern.

Zunächst wird geklärt, welche Entscheidung ansteht: eine Einigung unter Miterben, ein Pflichtteilsanspruch oder ein steuerlicher Nachweis. Diese Aufgaben haben nicht automatisch denselben Bewertungsstichtag oder dieselben Anforderungen.

Teilen Sie mit, wer den Bericht erhalten soll und ob bereits Vereinbarungen oder rechtliche Vorgaben vorliegen. Ein Gutachten kann eine sachliche Grundlage schaffen; es ersetzt weder die Einigung der Beteiligten noch ihre rechtliche Beratung.

Neben dem Immobilienwert sind der Bewertungsstichtag und vereinbarte Rechte, etwa ein Wohnungsrecht oder Nießbrauch, wichtig.

Ein Vertragsentwurf hilft, Umfang und Bedingungen der geplanten Übertragung zu verstehen. Es macht einen Unterschied, ob die unbelastete Immobilie, die belastete Immobilie oder ein bestimmtes Recht bewertet werden soll.

Den Bewertungsauftrag stimmen wir auf diese Aufgabe ab. Die rechtliche Gestaltung und steuerlichen Folgen besprechen Sie mit der zuständigen Beratung.

Das hängt davon ab, ob die Immobilie verkauft, von einem Beteiligten übernommen oder für einen Zugewinnausgleich bewertet werden soll.

Diese Zwecke können unterschiedliche Stichtage und Anforderungen betreffen. Vorhandene Vereinbarungen oder Vorgaben Ihrer rechtlichen Beratung sollten deshalb vor dem Auftrag bekannt sein.

Eine sachlich begründete Bewertung hilft, über den Immobilienwert auf einer gemeinsamen Informationsgrundlage zu sprechen. Über Eigentumsübertragung, Ausgleichsansprüche oder eine Einigung entscheidet das Gutachten nicht.

Maßgeblich ist der konkrete Inhalt des Rechts. Aus seiner Bezeichnung allein lässt sich kein zuverlässiger Wertabschlag ableiten.

Neben dem Grundbuch werden deshalb die zugrunde liegenden Vereinbarungen benötigt. Umfang, Dauer, betroffene Räume und die Verteilung von Kosten und Lasten können wesentlich sein.

Zunächst wird geklärt, ob das Recht selbst oder die damit belastete Immobilie zu bewerten ist. Unklare Vertragsbestimmungen sollten rechtlich geklärt werden. Ein pauschaler prozentualer Abschlag wäre dafür keine ausreichende Grundlage.

Bei Erbschaft- oder Schenkungsteuer kann ein geeigneter Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG in Betracht kommen.

Das Gutachten muss die Anforderungen an die Wertermittlung und die Qualifikation des Gutachters erfüllen. Unter den gesetzlichen Voraussetzungen kann auch ein zeitnah erzielter Kaufpreis als Nachweis dienen. Ein Angebotspreis genügt dafür nicht.

Bitte bringen Sie Bescheid, Stichtag und vorhandene Nachweise mit. Das Finanzamt prüft den Nachweis eigenständig; eine Anerkennung oder Steuerersparnis kann nicht zugesagt werden. Grundsteuerfragen sind gesondert einzuordnen. Fristen stimmen Sie mit Ihrer steuerlichen Beratung ab.

Ein privat beauftragtes Gutachten kann Ihre Position sachlich erläutern. Es ist aber nicht automatisch ein vom Gericht eingeholtes Sachverständigengutachten.

Klären Sie vor der Beauftragung mit Ihrer rechtlichen Beratung, welche Bewertungsfrage beantwortet werden soll und welche Anforderungen im konkreten Verfahren bestehen. Das gilt auch für eine Bewertung im Zusammenhang mit rechtlicher Betreuung.

Vorhandene gerichtliche Hinweise sollten in die Auftragsklärung einfließen. Über die Bedeutung des Gutachtens im Verfahren entscheidet das Gericht. Ein bestimmter Verfahrensausgang oder eine Genehmigung kann nicht zugesagt werden.