Nießbrauch und Wohnrecht: Wert richtig berücksichtigen
Ein Nießbrauch oder Wohnrecht mindert den Immobilienwert spürbar – wichtig bei Schenkung, Erbschaft und für das Finanzamt. So wird der Kapitalwert sauber ermittelt.
Warum das den Wert mindert
Wer eine Immobilie mit Nießbrauch oder Wohnrecht überträgt, behält ein Nutzungsrecht – der Erwerber kann das Objekt zunächst nicht voll nutzen. Dieser Nachteil wird als Kapitalwert des Rechts wertmindernd berücksichtigt.
So wird der Kapitalwert ermittelt
Der Wert des Rechts richtet sich nach dem Jahreswert der Nutzung (z. B. ortsübliche Miete) und der statistischen Lebenserwartung der berechtigten Person (Vervielfältiger). Daraus ergibt sich der Kapitalwert, der vom unbelasteten Verkehrswert abgezogen wird – methodisch nach ImmoWertV.
Besonders relevant beim Finanzamt
Bei einer Schenkung mit Nießbrauchsvorbehalt kann die Berücksichtigung des Rechts die Schenkungsteuer mindern. Ein sauber begründetes Gutachten ist hier der Nachweis – passend zum Thema § 198 BewG.
Häufige Fragen
Wie stark mindert ein Wohnrecht den Wert?
Das hängt vom Jahreswert der Nutzung und der Lebenserwartung der berechtigten Person ab – je jünger die Person und je höher die Nutzung, desto größer die Wertminderung.
Hilft das bei der Schenkungsteuer?
Ja, der Kapitalwert des vorbehaltenen Rechts mindert in der Regel die steuerliche Bemessungsgrundlage. Die steuerliche Würdigung trifft Ihr Steuerberater bzw. das Finanzamt.
Gilt das auch bei Erbschaft?
Auch bei der Erbschaft können bestehende Rechte wertmindernd zu berücksichtigen sein. Entscheidend ist der Einzelfall.