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Das Verfahren muss zur Aufgabe passen
Die Wahl folgt Objektart, Gepflogenheiten des Marktes, Umständen des Einzelfalls und verfügbaren Daten. Sie wird begründet. Eine Objektart löst nicht automatisch ein bestimmtes Verfahren aus. Auch mehrere Verfahren können geeignet sein; ihre Ergebnisse werden fachlich gewürdigt, nicht einfach gemittelt. Grundlage: § 6 ImmoWertV.
01 · Vergleichswert
Geeignete Kaufpreise vergleichbarer Immobilien oder geeignete Vergleichsfaktoren liefern die Basis. Unterschiede etwa bei Stichtag, Lage, Größe, Zustand und rechtlichen Merkmalen werden berücksichtigt. Ein Angebotsportal oder ein einzelner Nachbarverkauf ist noch keine belastbare Vergleichsgrundlage.
02 · Ertragswert
Ausgangspunkt sind die marktüblich erzielbaren Erträge. Vom Rohertrag werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen; so ergibt sich der Reinertrag. Bodenwert, geeigneter Liegenschaftszinssatz, wirtschaftliche Restnutzungsdauer und objektspezifische Besonderheiten fließen in den jeweiligen Verfahrensansatz ein.
Tatsächliche Miete und marktüblicher Ertrag können voneinander abweichen. Welche Abweichungen zu berücksichtigen sind, wird begründet. Siehe § 31 ImmoWertV.
03 · Sachwert
Das Sachwertverfahren betrachtet Bodenwert sowie den Sachwert der baulichen und sonstigen Anlagen. Herstellungsansätze, Alter und weitere Modellgrößen führen zunächst zum vorläufigen Sachwert.
Damit ist die Bewertung noch nicht abgeschlossen: Die Anpassung an den Grundstücksmarkt, insbesondere über einen geeigneten Sachwertfaktor, sowie besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale gehören zur weiteren Ableitung. Reine Baukosten sind kein Marktwert. Siehe § 35 ImmoWertV.
Die Daten müssen zusammenpassen
Eine Kennzahl muss zum Teilmarkt, zum Stichtag und zum zugrunde liegenden Modell passen. Daten aus verschiedenen Modellen dürfen nicht ungeprüft kombiniert werden. Fehlende oder begrenzt geeignete Daten und daraus folgende Annahmen werden kenntlich gemacht.
Was Sie im Ergebnis erkennen sollten
Entscheidend ist nicht, wie viele Verfahren nebeneinander gerechnet wurden. Entscheidend ist, welche Aussage jedes verwendete Verfahren für Ihr Objekt zulässt. Ein Vergleich braucht passende Vergleichsdaten; eine Ertragsbetrachtung nachvollziehbare Erträge und Bewirtschaftungsansätze; ein Sachwertansatz ein passendes Modell einschließlich seiner Marktanpassung. Unterschiede zwischen Ergebnissen verlangen eine Einordnung. Ein unkommentierter Durchschnitt verschiedener Zahlen schafft diese Begründung nicht.
Besonderheiten an der richtigen Stelle berücksichtigen
Ein Schaden, eine eingeschränkte Nutzung oder eine besondere Mietvereinbarung kann den Wert beeinflussen. Zunächst wird geprüft, ob dieser Umstand bereits in den Eingangsdaten oder im verwendeten Modell steckt. Erst dann lässt sich beurteilen, ob eine weitere Berücksichtigung nötig ist. Derselbe Nachteil darf nicht etwa über einen bereits angepassten Ertrag und zusätzlich über einen gleichgerichteten pauschalen Abschlag doppelt eingehen.
Quellen und Einordnung
Diese Erläuterungen helfen bei der Vorbereitung Ihrer Bewertung. Für den konkreten Auftrag werden Objekt, Zweck, Stichtag und geeignete Grundlagen gemeinsam festgelegt.