Immobilien­bewertung

Ein ähnliches Haus in der Nachbarschaft kann ein Anhaltspunkt sein. Für eine belastbare Einordnung müssen die Vergleichsdaten aber zur Immobilie und zum Bewertungszeitpunkt passen. Unterschiede etwa bei Grundstück, Wohnfläche, Ausstattung oder Zustand sind dabei zu berücksichtigen. Der Preis aus einem Inserat ist außerdem noch kein tatsächlich gezahlter Kaufpreis.

Ich betrachte deshalb die Eigenschaften der Immobilie zusammen mit den geeigneten Marktdaten. Bekannte Schäden, Modernisierungen, eine bestehende Vermietung und Rechte am Grundstück können für die Bewertung wesentlich sein. Die Ausarbeitung macht nachvollziehbar, welche Grundlagen verwendet wurden und wie sich daraus der Immobilienwert ergibt.

Für den Einstieg helfen mir das Exposé, die Adresse und vorhandene Grundrisse sowie Ihre konkreten Fragen zum Kauf. Teilen Sie mir auch mit, wenn bereits ein Besichtigungs- oder Kaufvertrags­termin geplant ist. Wir klären, welchen Umfang Sie für Ihre Entscheidung benötigen und welche Unterlagen noch fehlen.

Angebotspreise auf Immobilienportalen zeigen, welche Preise Verkäufer verlangen. Sie belegen nicht, zu welchen Bedingungen Immobilien tatsächlich verkauft werden. Für die Wertermittlung kommt es auf geeignete Daten zum örtlichen Markt und zum jeweiligen Immobilientyp an. Vergleichsobjekte müssen hinsichtlich ihrer Eigenschaften und ihres Verkaufszeitpunkts eingeordnet werden.

Die Bewertung verbindet diese Marktinformationen mit Ihrer Immobilie: etwa ihrer Lage, der Nutzung, dem Zustand und den vorhandenen Unterlagen. Wesentliche Besonderheiten werden erläutert, damit Sie den ermittelten Wert auch gegenüber Kaufinteressenten nachvollziehbar erklären können. Aus der Bewertung lässt sich eine begründete Ausgangslage für die weitere Verkaufsplanung gewinnen.

Der später vereinbarte Kaufpreis entsteht im konkreten Verkauf und kann vom ermittelten Wert abweichen. Die Bewertung ist daher keine Zusage eines bestimmten Erlöses. Nennen Sie mir zu Beginn Ihre zeitlichen Vorstellungen, die aktuelle Nutzung und bekannte Besonderheiten des Objekts. Darauf stimmen wir die passende Ausarbeitung ab.

Zunächst klären wir, welche Frage beantwortet werden soll: Möchten Erben eine gemeinsame Grundlage für ihre Entscheidung schaffen, soll ein Beteiligter die Immobilie übernehmen oder wird ein Wert für einen Pflichtteilsanspruch benötigt? Diese Anliegen sollten nicht mit der steuerlichen Bewertung des Nachlasses gleichgesetzt werden.

Beim Pflichtteil ist grundsätzlich der Zeitpunkt des Erbfalls maßgeblich. Für eine zurückliegende Bewertung muss nachvollzogen werden, welche Eigenschaften und welchen Zustand die Immobilie damals hatte und welche Marktverhältnisse zu diesem Zeitpunkt bestanden. Eine heutige Preisorientierung allein beantwortet diese Frage nicht. Vorhandene Fotos, Pläne, Mietunterlagen und Angaben zu späteren Veränderungen können bei der Rekonstruktion helfen.

Die Ausarbeitung erläutert den Immobilienwert und seine Grundlagen für die weitere Abstimmung der Beteiligten. Nennen Sie mir den Anlass, bekannte Stichtage und vorhandene Vorgaben. Soweit für Ihren Fall rechtliche Vorgaben zu klären sind, stimmen wir die Bewertungsgrundlage mit Ihrer anwaltlichen oder notariellen Beratung ab.

Eine Übertragung kann unterschiedlich ausgestaltet sein: Die Immobilie wird vollständig übergeben, ein Wohnungsrecht bleibt bestehen oder der Übergeber behält sich einen Nießbrauch vor. Solche Rechte können die Nutzung durch den neuen Eigentümer und damit auch den Wert der übertragenen Immobilie beeinflussen.

Für die Bewertung genügt die Bezeichnung des Rechts allein nicht. Relevant ist sein genauer Inhalt: Welche Räume oder Grundstücksteile werden erfasst, welche Nutzung ist erlaubt, wie lange besteht das Recht und wie sind die Kosten verteilt? Grundlage sind insbesondere die Eintragung im Grundbuch und die dazugehörigen Vereinbarungen. Ein Wohnungsrecht und ein Nießbrauch sind dabei nicht gleichzusetzen.

Ich kläre mit Ihnen, ob der Immobilienwert ohne Belastung, der Einfluss eines bestehenden Rechts oder eine andere konkret abgegrenzte Bewertungsfrage benötigt wird. Bringen Sie vorhandene Vertragsentwürfe und Grundbuchunterlagen möglichst früh ein. So kann die Bewertung passend zur geplanten Übertragung mit der notariellen und steuerlichen Beratung abgestimmt werden.

Am Anfang steht die Frage, wofür der Immobilienwert benötigt wird. Ein geplanter Verkauf, die Übernahme durch einen Beteiligten und die Ermittlung des Zugewinns sind unterschiedliche Anlässe. Daraus ergibt sich, welcher Zeitpunkt maßgeblich ist und welche Eigenschaften der Immobilie der Bewertung zugrunde liegen müssen.

Gerade beim Zugewinn können Bewertungen zu mehreren, auch lange zurückliegenden Zeitpunkten erforderlich sein. Der heutige Zustand darf dabei nicht ungeprüft auf frühere Verhältnisse übertragen werden. Umbauten, Modernisierungen, Veränderungen der Nutzung oder bestehende Rechte müssen zeitlich zugeordnet werden. Auch die jeweiligen Marktverhältnisse sind zu berücksichtigen.

Hilfreich sind vorhandene Unterlagen zum früheren und heutigen Zustand sowie Angaben dazu, wann wesentliche Veränderungen stattgefunden haben. Ich stimme die benötigten Bewertungsstichtage und den Untersuchungsumfang mit Ihnen und bei Bedarf Ihrer anwaltlichen Beratung ab. Die Ausarbeitung erklärt die angesetzten Grundlagen, damit die Beteiligten den Immobilienwert nachvollziehen können.

Die steuerliche Grundbesitzbewertung folgt gesetzlich vorgegebenen Verfahren. § 198 Bewertungsgesetz eröffnet die Möglichkeit, einen niedrigeren gemeinen Wert zum maßgeblichen Bewertungsstichtag nachzuweisen. Dafür reicht eine abweichende Preisvorstellung nicht aus. Der Nachweis muss die konkrete Immobilie und die für den Stichtag maßgeblichen Verhältnisse nachvollziehbar erfassen.

Ein Gutachten muss die gesetzlichen Anforderungen an die Ausarbeitung und die Qualifikation des Gutachters erfüllen. Unter bestimmten Voraussetzungen kann auch ein zeitnah tatsächlich vereinbarter Kaufpreis als Nachweis dienen. Welche Grundlage für Ihren Fall in Betracht kommt, wird anhand des Bewertungsanlasses, des Bescheids und der Immobilie geprüft. Bei meinen Verkehrswertgutachten findet immer eine persönliche Besichtigung statt.

Das Finanzamt prüft den vorgelegten Nachweis eigenständig; eine Anerkennung oder bestimmte Steuerersparnis lässt sich nicht im Voraus zusagen. Halten Sie für die erste Abstimmung möglichst den Feststellungsbescheid und die dazugehörige Berechnung bereit. Bitte nennen Sie bestehende Fristen frühzeitig und stimmen Sie steuerliche Verfahrensschritte mit Ihrer steuerlichen Beratung ab.