Objekt und zeitlicher Bezug
Nutzung, Grundstücks- und Gebäudemerkmale sowie rechtliche Gegebenheiten werden mit dem maßgeblichen Stichtag zusammen betrachtet. Herkunft und Verlässlichkeit der Angaben müssen erkennbar sein.
Auf welchen Grundlagen Ihre Bewertung beruht.
Ein Ergebnis wird verständlich, wenn sich seine Daten, Annahmen und Berechnung nachvollziehen lassen.
Die konkrete Immobilie und der maßgebliche Stichtag bestimmen, welche Informationen für den Bewertungsauftrag geeignet sind.
Vom Objekt zum begründeten Ergebnis.
Geeignete Marktinformationen
Marktberichte und Bodenrichtwerte werden anhand von räumlichem Bezug, Teilmarkt und Datenstand ausgewählt. Das Erscheinungsjahr eines Berichts und der Zeitraum seiner Kaufverträge sind unterschiedliche Angaben.
Methodenwahl und Modell
Nach § 6 ImmoWertV wird die Wahl des oder der Verfahren anhand von Objekt, Marktgepflogenheiten und Eignung der Daten begründet. Daten und Bewertungsmodell müssen zueinander passen.
Besonderheiten und Plausibilität
Wertrelevante Eigenschaften und begründete Annahmen werden sichtbar. Am Ende steht die Prüfung, ob Ansätze und Ergebnis im Zusammenhang nachvollziehbar sind.
Warum ein Bodenrichtwert allein nicht genügt.
Ein Bodenrichtwert beschreibt eine durchschnittliche Lagewertgröße des Bodens für eine Richtwertzone. Er bezieht sich auf die Merkmale des zugrunde gelegten Bodenrichtwertgrundstücks.
Bei einer bebauten Immobilie sind darüber hinaus das Gebäude und die konkreten Grundstücksmerkmale zu untersuchen. Auch innerhalb derselben Zone können sich Eigenschaften unterscheiden. Eine pauschale Multiplikation ersetzt diese Prüfung nicht.
Bodenrichtwerte genauer einordnenWas Sie in einer nachvollziehbaren Bewertung erkennen.
Woher die Angaben stammen
Objektunterlagen, Feststellungen aus der Besichtigung, Auskünfte und Marktinformationen haben unterschiedliche Herkunft. Wesentliche Quellen und Angaben werden im vereinbarten Berichtsumfang zugeordnet.
Welche Verhältnisse gemeint sind
Stichtag, Nutzung, Zustand und relevante Rechte bilden den Bezugsrahmen. Bei einem früheren Stichtag werden damalige Verhältnisse von späteren Veränderungen getrennt.
Wo eine Annahme erforderlich bleibt
Nicht jede Information ist von Anfang an belegt. Relevante Lücken werden geklärt; verbleibende Annahmen und die Grenzen der Untersuchung sollen im Ergebnis erkennbar bleiben.
Unterlagen und Eindruck vor Ort zusammenführen.
Eine Besichtigung ist in der Regel Teil der Bewertung. Beim Verkehrswertgutachten gehört sie immer dazu. Die Aufnahme vor Ort ergänzt die Unterlagen um den erkennbaren Zustand und die tatsächliche Nutzung. Bekannte Schäden und frühere Maßnahmen sollten Sie auch dann mitteilen, wenn sie beim Termin nicht sichtbar sind.
Bei Marktwertermittlung und Kurzgutachten sind nur individuell vereinbarte Ausnahmen auf ausreichender Foto- und Unterlagenbasis möglich. Die Besichtigung ersetzt keine gesonderte bautechnische Untersuchung. Welche zusätzlichen Prüfungen für das konkrete Anliegen erforderlich sind, wird ausdrücklich abgestimmt.
Besichtigung und VorbereitungQuellen zum Nachlesen.
- § 194 BauGB – Verkehrswert
Gesetzlicher Wertbegriff und Bezug zum maßgeblichen Zeitpunkt.
- § 6 ImmoWertV – Wertermittlungsverfahren
Auswahl und Begründung der Verfahren sowie Ableitung des Verkehrswerts.
- § 196 BauGB – Bodenrichtwerte
Bodenrichtwertzone und Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks.
- BORIS-NRW
Amtliche Bodenrichtwerte und Grundstücksmarktinformationen in Nordrhein-Westfalen.
- Immobilienmarkt.NI
Amtliche Grundstücksmarktinformationen für Niedersachsen.
Fragen vor dem Auftrag.
Ist ein Angebotspreis ein nachgewiesener Immobilienwert?
Ein Angebot nennt zunächst die Preisvorstellung der anbietenden Seite. Ob und zu welchem Preis ein Kaufvertrag zustande kommt, ist damit nicht belegt.
Ist ein Rechnerergebnis ein Verkehrswertgutachten?
Ein Datenmodul kann Orientierung geben. Es ersetzt weder die objektspezifische Untersuchung noch eine zum Auftrag passende Begründung des Verkehrswerts.
Welche Grundlagen braucht Ihr Auftrag?
Objekt, Stichtag und Verwendungszweck lassen sich im ersten Gespräch eingrenzen.
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