Verkehrswert nach § 194 BauGB
Ermittelt wird der Marktwert der Immobilie zum festgelegten Bewertungsstichtag unter Berücksichtigung der rechtlichen Gegebenheiten, tatsächlichen Eigenschaften, sonstigen Beschaffenheit und Lage.
Finanzamt · § 198 BewG
Verkehrswertgutachten für das Finanzamt
Wird ein niedrigerer gemeiner Wert gegenüber dem Finanzamt durch ein Gutachten nachgewiesen, wird hierfür ein vollständiges und stichtagsbezogenes Verkehrswertgutachten erstellt. Es ermittelt den Marktwert nach § 194 BauGB unter Beachtung der ImmoWertV und dokumentiert die tatsächlichen und rechtlichen Grundstücksmerkmale nachvollziehbar.
DIAZertZertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung LF
VerkehrswertgutachtenNach § 194 BauGB unter Beachtung der ImmoWertV
PersönlichBesichtigung, Herleitung und Gutachten aus einer Hand
Klare GrenzenKeine Erfolgszusage und keine Rechts- oder Steuerberatung
Leistungsumfang und Honorar
Der Aufwand richtet sich nach Objekt, Stichtag und Unterlagenlage.
Für die Vorlage beim Finanzamt wird kein verkürztes Gutachten angeboten. Gegenstand der Leistung ist ein Verkehrswertgutachten, das die wirtschaftliche Einheit zum maßgeblichen Bewertungsstichtag vollständig und nachvollziehbar abbildet.
Nach Sichtung der Eckdaten erhalten Sie ein schriftliches Angebot mit Leistungsumfang, benötigten Unterlagen, voraussichtlichem Bearbeitungszeitraum und Honorar. Die Sichtung dient ausschließlich der Auftragsklärung; sie enthält keine vorweggenommene Wertermittlung.
Rechtlicher und fachlicher Rahmen
Was das Verkehrswertgutachten leistet – und was nicht.
Die Wertermittlung und die steuerliche Entscheidung sind getrennte Aufgaben. Das Gutachten liefert den fachlich begründeten Verkehrswert; die steuerrechtliche Würdigung erfolgt durch das Finanzamt und die hierzu beauftragten Berater.
Nachweis nach § 198 BewG
Das Gutachten kann regelmäßig als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts dienen, wenn Qualifikation, Bewertungsgegenstand, Stichtag, Grundlagen und Herleitung den gesetzlichen und fachlichen Anforderungen entsprechen.
Prüfung durch das Finanzamt
Das Finanzamt prüft das Gutachten inhaltlich und entscheidet, ob der Nachweis im konkreten Verfahren geführt ist. Deshalb werden weder Anerkennung noch eine bestimmte steuerliche Auswirkung zugesagt.
Hinweis: § 198 Abs. 3 BewG nennt daneben einen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommenen Kaufpreis als möglichen Nachweis, sofern die maßgeblichen Verhältnisse unverändert sind. Diese Alternative ist kein Gutachten und nicht Gegenstand der hier angebotenen Sachverständigenleistung.
Steuer & Finanzamt
Was ein belastbarer Nachweis enthalten muss
Das Gutachten muss die wirtschaftliche Einheit zum Bewertungsstichtag vollständig abbilden. Das Finanzamt prüft Qualifikation, Tatsachengrundlagen, Methodik und Nachvollziehbarkeit eigenständig; eine Anerkennung oder bestimmte Steuerwirkung wird nicht zugesagt.
Der Wert allein genügt nicht. Entscheidend ist, wie Objekt, Stichtag, Marktdaten, Verfahren und Annahmen zum Ergebnis führen.
Stichtag und wirtschaftliche Einheit
Bewertungsgegenstand, Eigentumsumfang und maßgeblicher Bewertungsstichtag werden vor Beginn eindeutig abgegrenzt.
Tatsächlicher Zustand und Nutzung
Besichtigung, Bauzustand, Flächen, Modernisierungen, Vermietung und stichtagsbezogene Veränderungen werden nachvollziehbar erfasst.
Rechte und Belastungen
Zum Beispiel Wohnungsrecht, Nießbrauch, Erbbaurecht, Wegerechte oder Baulasten werden auf ihre Wertrelevanz geprüft.
Marktdaten und Verfahrenswahl
Die verwendeten Datenquellen, das geeignete Wertermittlungsverfahren und erforderliche Anpassungen werden offengelegt und begründet.
Typische Verwendung
Wann ein Verkehrswertgutachten für den steuerlichen Nachweis eingesetzt wird
Die folgenden Fälle betreffen die fachliche Wertermittlung. Ob und zu welchem Zeitpunkt ein Gutachten im steuerlichen Verfahren vorgelegt werden soll, ist bei Bedarf mit der steuerlichen oder rechtlichen Beratung abzustimmen.
Häufige Anlässe
- § 198 BewG / niedrigerer gemeiner Wert
- Erbschaftsteuer
- Schenkungsteuer
- Vorlage im Feststellungsverfahren zum Grundbesitzwert
Rechtsbezug: § 198 BewG; § 194 BauGB; ImmoWertV
Ablauf des Verkehrswertgutachtens
Fünf fachlich klar getrennte Schritte
Auftragsklärung, Tatsachenerhebung, Wertermittlung und Ausfertigung werden nachvollziehbar dokumentiert. Eine verkürzte Produktwahl findet auf dieser Seite nicht statt.
- 01
Auftrag klären
Anlass, Adressat, wirtschaftliche Einheit, Bewertungsstichtag und Verwendungszweck eindeutig festlegen.
- 02
Auftrag und Grundlagen prüfen
Bescheid, Grundbuch, Objektunterlagen, Rechte, Mietverhältnisse sowie den erforderlichen Untersuchungsumfang erfassen.
- 03
Objekt besichtigen
Tatsächlichen Zustand, Nutzung und wertrelevante Merkmale persönlich aufnehmen und zum Stichtag einordnen.
- 04
Verkehrswert ermitteln
Geeignete Verfahren nach ImmoWertV auswählen, Marktdaten prüfen und den Verkehrswert nach § 194 BauGB herleiten.
- 05
Gutachten dokumentieren
Grundlagen, Verfahren, Annahmen und Ergebnis vollständig darstellen, prüfen, unterzeichnen und zur Vorlage ausfertigen.
Unterlagen und Tatsachengrundlage
Welche Angaben für das Verkehrswertgutachten benötigt werden
Die konkrete Unterlagenliste wird nach Objektart und Bewertungsstichtag festgelegt. Fehlende oder nicht verifizierbare Grundlagen werden nicht verdeckt, sondern mit ihrer möglichen Auswirkung auf die Wertermittlung dokumentiert.
Steuerlicher VorgangGrundbesitzwertbescheid oder Wertmitteilung, Anlass, Aktenzeichen und Bewertungsstichtag, soweit vorhanden.
Rechtliche GrundlagenAktueller und gegebenenfalls stichtagsbezogener Grundbuchstand, Rechte, Belastungen, Verträge und Eigentumsumfang.
Objekt und NutzungBauunterlagen, Flächen, Baujahr, Modernisierungen, Mietverträge, Leerstand und tatsächlicher Zustand.
StichtagsbezugÄnderungen zwischen Bewertungsstichtag und Besichtigung, historische Markt- und Objektdaten sowie deren Quellen.
Qualifikation nachvollziehbar belegt
Das Zertifikat ersetzt kein Leistungsversprechen. Es dokumentiert die fachliche Qualifikation des verantwortlichen Sachverständigen.
„Absolut kompetenter Gutachter. Nur empfehlenswert !!! Er hat es geschafft innerhalb von nicht mal vier Wochen ein Verkehrswertgutachten zu erstellen wo andere Monate für brauchen. Hoher Sachverstand, Mega Gutachter. Brachte es noch kurzfristig persönlich um 21 Uhr aus Minden nach Bielefeld damit wir es zum Termin hatten.
Super ! Eine Perle, die man heute kaum noch findet. Sehr, sehr nett und immer gerne wieder. Auch der Preis war absolut okay und gegenüber anderen Anbietern echt super. Vielen, vielen Dank für Ihre Hilfe.“
Sie möchten den passenden Gutachtenumfang für Ihre Immobilie persönlich besprechen?
Anfrage senden Oder direkt: 0571 94599669Die Bewertung beschreibt einen konkreten Auftrag. Bearbeitungsdauer und Aufwand richten sich nach Objekt, Bewertungsstichtag, Unterlagenlage und Untersuchungsumfang.
Aus der Beratungspraxis
Fragen, die im Erstgespräch häufig gestellt werden
Hier beantworte ich die Punkte, die bei Anfragen zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts regelmäßig eine Rolle spielen.
Dient ein Verkehrswertgutachten automatisch als Nachweis nach § 198 BewG?
Ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten kann regelmäßig als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts dienen. Das Finanzamt prüft jedoch Qualifikation, Bewertungsstichtag, wirtschaftliche Einheit, Tatsachengrundlagen, Methodik und Nachvollziehbarkeit und würdigt das Gutachten im Einzelfall.
Welche Unterlagen werden für das Nachweisgutachten benötigt?
Benötigt werden insbesondere der steuerliche Anlass und Bewertungsstichtag, der Grundbesitzwertbescheid oder die Wertmitteilung soweit vorhanden, Grundbuch- und Objektdaten, Bau- und Flächenunterlagen, Angaben zur Nutzung sowie Unterlagen zu Mietverhältnissen, Rechten und Belastungen.
Was ist ein Verkehrswertgutachten?
Ein Verkehrswertgutachten ermittelt den Marktwert einer Immobilie zu einem bestimmten Stichtag. Dabei werden Grundstück, Gebäude, Lage, Zustand, Nutzung, rechtliche Besonderheiten und Marktdaten berücksichtigt. Es wird häufig benötigt, wenn der Immobilienwert gegenüber Dritten nachvollziehbar belegt werden soll.
Welche Unterlagen werden für eine Immobilienbewertung benötigt?
Für eine Immobilienbewertung werden möglichst vollständige Unterlagen benötigt. Dazu gehören häufig Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauzeichnungen, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, Mietverträge, Modernisierungsnachweise und Informationen zu Rechten oder Belastungen.
Welche Rolle spielen Bodenrichtwerte?
Bodenrichtwerte sind wichtige Orientierungswerte für den Bodenwert. Sie müssen jedoch auf das konkrete Grundstück übertragen werden, weil Größe, Zuschnitt, Erschließung, Lagequalität und Bebaubarkeit vom typischen Richtwertgrundstück abweichen können.
Für konkrete Orts- oder Preisfragen werden aktuelle Daten aus Grundstücksmarktbericht/BORIS ergänzt.
Was kostet ein Verkehrswertgutachten für das Finanzamt?
Das Honorar richtet sich insbesondere nach Objektart, Bewertungsstichtag, Umfang der wirtschaftlichen Einheit, verfügbarer Unterlagen sowie zu prüfenden Rechten und Belastungen. Nach Sichtung der Eckdaten erhalten Sie ein schriftliches Angebot mit klar beschriebenem Leistungsumfang. Eine bestimmte Anerkennung oder Steuerwirkung ist nicht Gegenstand des Angebots.
Für konkrete Orts- oder Preisfragen werden aktuelle Daten aus Grundstücksmarktbericht/BORIS ergänzt.
Warum wird für den Gutachtennachweis kein Kurzgutachten angeboten?
Ein Nachweisgutachten muss den Verkehrswert der wirtschaftlichen Einheit zum maßgeblichen Stichtag vollständig, nachvollziehbar und nachprüfbar herleiten. Eine verkürzte oder überschlägige Bewertung erfüllt diesen Anspruch nicht.
Kann auch ein Kaufpreis als Nachweis dienen?
§ 198 Absatz 3 BewG nennt als weitere gesetzliche Nachweismöglichkeit einen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielten Kaufpreis, wenn dieser innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag zustande gekommen ist und sich die maßgeblichen Verhältnisse nicht verändert haben. Das ist kein Gutachten und ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Einzelfallberatung.
Anfrage zum Verkehrswertgutachten
Schildern Sie mir kurz Ihr Anliegen
Mit einigen Angaben zum steuerlichen Anlass und zur Immobilie kann ich den Aufwand und noch fehlende Unterlagen verlässlich einordnen. Die Wertermittlung beginnt erst nach einem schriftlichen Angebot und Ihrer Beauftragung.
Persönliche Auftragsklärung – keine Vorabbewertung.
Ihre Anfrage ist unverbindlich und ersetzt weder eine Rechts- noch eine Steuerberatung.