Redaktion und Quellenabgleich: · Ansprechpartner: Alexander Rommelmann
Marktzeitpunkt und Zustand
Der Wertermittlungsstichtag legt die maßgeblichen allgemeinen Wertverhältnisse fest. Der Qualitätsstichtag bestimmt den anzusetzenden Grundstückszustand. Beide stimmen grundsätzlich überein; eine ausnahmsweise Abweichung muss sich aus dem Bewertungszweck ergeben. Der Tag der Besichtigung ist davon zu unterscheiden. Grundlage: § 2 ImmoWertV.
Was später geschieht, bleibt erkennbar
Beispiel zur Einordnung · kein Bewertungsfall
- 2023Maßgeblicher Stichtag
Markt und damaliger Zustand werden rekonstruiert.
- 2025Modernisierung
Spätere Arbeiten gehören nicht ohne Weiteres zum Zustand von 2023.
- 2026Heutige Besichtigung
Der Ortstermin liefert Hinweise. Er verschiebt den Stichtag nicht.
Wertermittlungsstichtag und Qualitätsstichtag stimmen in der Regel überein. Bei einer begründeten Abweichung werden Marktzeitpunkt und anzusetzender Zustand ausdrücklich getrennt. Grundlage: § 2 ImmoWertV.
Welcher Zeitpunkt ist maßgeblich?
Das hängt von der rechtlichen oder vereinbarten Fragestellung ab. Beim Pflichtteil ist § 2311 BGB zu beachten. Für den Zugewinnausgleich bei Scheidung stellt § 1384 BGB hinsichtlich Berechnung und Höhe der Ausgleichsforderung auf die Rechtshängigkeit des Scheidungsantrags ab – nicht pauschal auf dessen Einreichung.
Welche Stichtage im konkreten Auftrag benötigt werden, wird anhand des Zwecks und der abgestimmten rechtlichen Vorgaben festgehalten.
Historische Tatsachen nachvollziehbar machen
Frühere Pläne, datierte Fotos, Rechnungen, Mietverträge, Bauakten und weitere zeitbezogene Nachweise helfen, den damaligen Zustand einzuordnen. Ebenso werden für den damaligen Markt geeignete Daten benötigt. Ein heutiger Bodenrichtwert darf nicht unverändert als historischer Wert eingesetzt werden.
Was belegt ist, was aus Unterlagen abgeleitet wird und was offen bleibt, wird voneinander getrennt. Fehlende Nachweise können die Aussagefähigkeit begrenzen.
Eine Zeitlinie verhindert falsche Zuordnungen
Angenommen, ein Haus wurde nach dem maßgeblichen Erbfall modernisiert und erst danach besichtigt. Die heutige Ausstattung darf dann nicht stillschweigend als damaliger Zustand angesetzt werden. Eine Liste aus Stichtag, Zustand vor der Maßnahme, Ausführungszeitpunkt und Belegen hilft, die Entwicklung nachzuvollziehen. Entsprechendes gilt für spätere Mietänderungen, Nutzungsänderungen oder die Bestellung eines Rechts.
Wenn sich der frühere Zustand nicht vollständig belegen lässt
Zuerst werden die vorhandenen Quellen auf Widersprüche geprüft: Bauakte und Rechnungen können andere Zeitpunkte zeigen als Erinnerungen der Beteiligten. Ungeklärte Merkmale werden nicht als Tatsachen ausgegeben. Je nach Bedeutung können weitere Unterlagen nötig sein oder ausdrücklich bezeichnete Annahmen erforderlich werden. Ob der Auftrag auf dieser Grundlage sinnvoll bearbeitet werden kann, wird vor einer Ergebniszusage geklärt. Auch bei einem rückwirkenden Verkehrswertgutachten gehört die persönliche Besichtigung zu meiner Leistung.
Quellen und Einordnung
Diese Erläuterungen helfen bei der Vorbereitung Ihrer Bewertung. Für den konkreten Auftrag werden Objekt, Zweck, Stichtag und geeignete Grundlagen gemeinsam festgelegt.