Urkunde, Ausführungszeitpunkt und steuerlicher Bewertungsstichtag bestimmen den zeitlichen Rahmen der Wertermittlung.
Schenkung · Steuerwert
Verkehrswertgutachten bei Schenkung und Schenkungsteuer
Soll für eine geschenkte Immobilie gegenüber dem Finanzamt ein niedrigerer gemeiner Wert durch Gutachten nachgewiesen werden, ist ein vollständiges Verkehrswertgutachten erforderlich. Vorbehaltener Nießbrauch, Wohnungsrecht und weitere Belastungen werden dabei nicht pauschal, sondern nach Inhalt und Verkehrswirkung geprüft.
DIAZertZertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung LF
VerkehrswertgutachtenNach § 194 BauGB unter Beachtung der ImmoWertV
PersönlichBesichtigung, Herleitung und Gutachten aus einer Hand
Klare GrenzenKeine Erfolgszusage und keine Rechts- oder Steuerberatung
Steuer & Schenkung
Bei einer Schenkung sind Eigentum, Nutzungsrechte und Bewertungsstichtag getrennt zu prüfen
Nach § 11 ErbStG ist grundsätzlich der Zeitpunkt der Entstehung der Steuer maßgebend. Bei Schenkungen unter Lebenden knüpft § 9 ErbStG regelmäßig an die Ausführung der Zuwendung an; Sonderfälle sind anhand der Urkunde und steuerlichen Unterlagen zu klären. Ein vorbehaltenes Recht wird mit seiner konkreten Verkehrswirkung erfasst.
Nießbrauch, Wohnungsrecht und weitere Belastungen werden nach Rang, Inhalt, Dauer, Kostenregelung, Nutzung und Markteinfluss untersucht.
Die Herleitung des Verkehrswerts wird nachvollziehbar dokumentiert; die steuerliche Würdigung bleibt dem Finanzamt und den Beratern vorbehalten.
Typische Verwendung
Wann ein Verkehrswertgutachten für den steuerlichen Nachweis eingesetzt wird
Die folgenden Fälle betreffen die fachliche Wertermittlung. Ob und zu welchem Zeitpunkt ein Gutachten im steuerlichen Verfahren vorgelegt werden soll, ist bei Bedarf mit der steuerlichen oder rechtlichen Beratung abzustimmen.
Häufige Anlässe
- Schenkungsteuer
- vorweggenommene Erbfolge
- Nießbrauch
- Wohnungsrecht
Rechtsbezug: § 198 BewG; §§ 9 und 11 ErbStG; § 194 BauGB; ImmoWertV
Ablauf des Verkehrswertgutachtens
Fünf fachlich klar getrennte Schritte
Auftragsklärung, Tatsachenerhebung, Wertermittlung und Ausfertigung werden nachvollziehbar dokumentiert. Eine verkürzte Produktwahl findet auf dieser Seite nicht statt.
- 01
Auftrag klären
Anlass, Adressat, wirtschaftliche Einheit, Bewertungsstichtag und Verwendungszweck eindeutig festlegen.
- 02
Auftrag und Grundlagen prüfen
Bescheid, Grundbuch, Objektunterlagen, Rechte, Mietverhältnisse sowie den erforderlichen Untersuchungsumfang erfassen.
- 03
Objekt besichtigen
Tatsächlichen Zustand, Nutzung und wertrelevante Merkmale persönlich aufnehmen und zum Stichtag einordnen.
- 04
Verkehrswert ermitteln
Geeignete Verfahren nach ImmoWertV auswählen, Marktdaten prüfen und den Verkehrswert nach § 194 BauGB herleiten.
- 05
Gutachten dokumentieren
Grundlagen, Verfahren, Annahmen und Ergebnis vollständig darstellen, prüfen, unterzeichnen und zur Vorlage ausfertigen.
Unterlagen und Tatsachengrundlage
Welche Angaben für das Verkehrswertgutachten benötigt werden
Die konkrete Unterlagenliste wird nach Objektart und Bewertungsstichtag festgelegt. Fehlende oder nicht verifizierbare Grundlagen werden nicht verdeckt, sondern mit ihrer möglichen Auswirkung auf die Wertermittlung dokumentiert.
Steuerlicher VorgangGrundbesitzwertbescheid oder Wertmitteilung, Anlass, Aktenzeichen und Bewertungsstichtag, soweit vorhanden.
Rechtliche GrundlagenAktueller und gegebenenfalls stichtagsbezogener Grundbuchstand, Rechte, Belastungen, Verträge und Eigentumsumfang.
Objekt und NutzungBauunterlagen, Flächen, Baujahr, Modernisierungen, Mietverträge, Leerstand und tatsächlicher Zustand.
StichtagsbezugÄnderungen zwischen Bewertungsstichtag und Besichtigung, historische Markt- und Objektdaten sowie deren Quellen.
Qualifikation nachvollziehbar belegt
Das Zertifikat ersetzt kein Leistungsversprechen. Es dokumentiert die fachliche Qualifikation des verantwortlichen Sachverständigen.
Aus der Beratungspraxis
Fragen, die im Erstgespräch häufig gestellt werden
Hier beantworte ich die Punkte, die bei Anfragen zum Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts regelmäßig eine Rolle spielen.
Welcher Bewertungsstichtag gilt bei einer Schenkung?
Nach § 11 ErbStG ist grundsätzlich der Zeitpunkt der Entstehung der Steuer maßgebend. Bei Schenkungen unter Lebenden knüpft § 9 ErbStG regelmäßig an die Ausführung der Zuwendung an. Urkunde, Vollzug und mögliche Sonderfälle sind im Einzelfall zu prüfen.
Dient ein Verkehrswertgutachten automatisch als Nachweis nach § 198 BewG?
Ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten kann regelmäßig als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts dienen. Das Finanzamt prüft jedoch Qualifikation, Bewertungsstichtag, wirtschaftliche Einheit, Tatsachengrundlagen, Methodik und Nachvollziehbarkeit und würdigt das Gutachten im Einzelfall.
Wie wird eine Immobilie im Erbfall bewertet?
Im Erbfall wird der Immobilienwert zum maßgeblichen Bewertungsstichtag betrachtet. Lage, Zustand, Nutzung, Rechte, Belastungen und Marktdaten sind relevant. Ein Gutachten kann bei Steuerfragen oder Erbengemeinschaften Klarheit schaffen.
Was ist ein Verkehrswertgutachten?
Ein Verkehrswertgutachten ermittelt den Marktwert einer Immobilie zu einem bestimmten Stichtag. Dabei werden Grundstück, Gebäude, Lage, Zustand, Nutzung, rechtliche Besonderheiten und Marktdaten berücksichtigt. Es wird häufig benötigt, wenn der Immobilienwert gegenüber Dritten nachvollziehbar belegt werden soll.
Welche Unterlagen werden für eine Immobilienbewertung benötigt?
Für eine Immobilienbewertung werden möglichst vollständige Unterlagen benötigt. Dazu gehören häufig Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauzeichnungen, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, Mietverträge, Modernisierungsnachweise und Informationen zu Rechten oder Belastungen.
Welche Rolle spielen Bodenrichtwerte?
Bodenrichtwerte sind wichtige Orientierungswerte für den Bodenwert. Sie müssen jedoch auf das konkrete Grundstück übertragen werden, weil Größe, Zuschnitt, Erschließung, Lagequalität und Bebaubarkeit vom typischen Richtwertgrundstück abweichen können.
Für konkrete Orts- oder Preisfragen werden aktuelle Daten aus Grundstücksmarktbericht/BORIS ergänzt.
Muss Nießbrauch bei einer Schenkung bewertet werden?
Ja, sofern das Recht zum Bewertungsstichtag besteht und die Nutzung oder Verwertbarkeit der Immobilie beeinflusst. Der steuerliche Kapitalwert des Rechts ist dabei nicht automatisch mit seiner Verkehrswertwirkung gleichzusetzen.
Kann vor der Schenkung eine Orientierung ausreichen?
Für eine rein interne Planung kann eine gesonderte Orientierung vereinbart werden. Soll gegenüber dem Finanzamt ein niedrigerer gemeiner Wert durch Gutachten nachgewiesen werden, wird dafür ausschließlich ein vollständiges Verkehrswertgutachten angeboten.
Anfrage zum Verkehrswertgutachten
Schildern Sie mir kurz Ihr Anliegen
Mit einigen Angaben zum steuerlichen Anlass und zur Immobilie kann ich den Aufwand und noch fehlende Unterlagen verlässlich einordnen. Die Wertermittlung beginnt erst nach einem schriftlichen Angebot und Ihrer Beauftragung.
Persönliche Auftragsklärung – keine Vorabbewertung.
Ihre Anfrage ist unverbindlich und ersetzt weder eine Rechts- noch eine Steuerberatung.