Mit § 198 BewG einen niedrigeren Immobilienwert nachweisen
Das Finanzamt bewertet geerbte oder geschenkte Immobilien mit typisierten Verfahren, die über dem tatsächlichen Verkehrswert liegen können. Mit einem qualifizierten Gutachten dürfen Sie den niedrigeren Verkehrswert nachweisen.
Warum der Finanzamtswert oft zu hoch ist
Bei Erbschaft und Schenkung ermittelt das Finanzamt den Immobilienwert mit typisierten Verfahren der Grundbesitzbewertung (Bewertungsgesetz). Diese Pauschalverfahren berücksichtigen den konkreten Zustand, Sanierungsstau, Lage oder Belastungen wie Wohnrecht und Nießbrauch häufig nicht angemessen – der angesetzte Wert fällt dadurch nicht selten zu hoch aus. Auf diesen Wert wird die Steuer berechnet.
Der Nachweis des niedrigeren Werts
§ 198 Bewertungsgesetz erlaubt es Ihnen ausdrücklich, einen niedrigeren gemeinen Wert (Verkehrswert) nachzuweisen. Anerkannt wird dafür insbesondere ein Gutachten, das methodisch nach der ImmoWertV erstellt ist. Liegt der nachgewiesene Verkehrswert unter dem Finanzamtswert, sinkt die Bemessungsgrundlage – und damit die Erbschaft- oder Schenkungsteuer.
Ein Rechenbeispiel
Setzt das Finanzamt 500.000 € an, der tatsächliche Verkehrswert liegt aber bei 430.000 €, reduziert sich die steuerpflichtige Basis um 70.000 €. Je nach Steuerklasse und Steuersatz kann die Ersparnis ein Vielfaches der Gutachtenkosten betragen. Eine grobe Schätzung liefert der §-198-Erfolgsrechner auf der Startseite.
Worauf es beim Gutachten ankommt
Damit das Finanzamt den niedrigeren Wert akzeptiert, muss das Gutachten nachvollziehbar, methodengerecht und zum richtigen Stichtag erstellt sein. Als zertifizierter Sachverständiger (DIN EN ISO/IEC 17024) erstelle ich Gutachten, die nach § 198 BewG anerkennungsfähig sind. Wichtig: Beachten Sie die Fristen – der Nachweis sollte rechtzeitig im Steuerverfahren eingebracht werden.
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Häufige Fragen
Akzeptiert das Finanzamt jedes Gutachten?
Das Finanzamt prüft das Gutachten inhaltlich. Anerkennungsfähig ist insbesondere ein methodisch nach ImmoWertV erstelltes Gutachten eines qualifizierten Sachverständigen. Eine Garantie der Anerkennung gibt es nicht, da das Finanzamt eigenständig würdigt.
Bis wann muss der Nachweis vorliegen?
Der niedrigere Wert sollte rechtzeitig im laufenden Steuerverfahren bzw. innerhalb der Einspruchsfrist nachgewiesen werden. Klären Sie die Fristen frühzeitig mit Ihrem Steuerberater.
Lohnt sich das auch bei kleineren Werten?
Als Faustregel gilt: Je größer die Differenz zwischen Finanzamtswert und tatsächlichem Verkehrswert und je höher Ihr Steuersatz, desto eher übersteigt die Ersparnis die Kosten.