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Eine gemeinsame Wertgrundlage
§ 194 BauGB verwendet Verkehrswert und Marktwert für denselben Wertbegriff. Maßgeblich sind der gewöhnliche Geschäftsverkehr, die rechtlichen Gegebenheiten, tatsächlichen Eigenschaften, sonstige Beschaffenheit und Lage. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse werden dabei ausgeklammert.
Der Zeitpunkt gehört zum Ergebnis
Ein Ergebnis ist nur zusammen mit seinem Stichtag verständlich. Marktverhältnisse und anzusetzender Objektzustand müssen zu den vereinbarten Zeitpunkten passen. Der Tag der Besichtigung und das Datum der Berichtserstellung sind davon zu unterscheiden.
Was ein nachvollziehbarer Bericht zeigt
Die Leser sollen erkennen können, welches Objekt und welche Rechte bewertet wurden, welche Unterlagen vorlagen und welche Daten verwendet wurden. Verfahrenswahl, Anpassungen und besondere Merkmale benötigen eine Begründung. Ungeklärte Tatsachen dürfen nicht als gesichert erscheinen.
Warum ein Kaufpreis abweichen kann
Ein tatsächlich vereinbarter Kaufpreis entsteht zwischen konkreten Parteien. Verhandlung, Zahlungsbedingungen oder besondere persönliche Umstände können das Ergebnis beeinflussen. Deshalb wird ein einzelner Preis geprüft, bevor er als Vergleichsgrundlage verwendet wird.
Zur Immobilie gehören auch ihre rechtlichen Merkmale
Ein Haus lässt sich nicht allein über Baujahr und Wohnfläche erfassen. Vermietung, rechtlich zulässige Nutzung, Grundstücksrechte und die konkrete Beschaffenheit können für den Marktwert wesentlich sein. Ein Wohnungsrecht ist zum Beispiel zunächst in seinem tatsächlichen Umfang zu untersuchen. Ebenso darf eine nur beabsichtigte Grundstücksteilung nicht ohne Grundlage als bereits gesicherte Eigenschaft behandelt werden.
Drei Rückfragen an einen ausgewiesenen Wert
Zu welchem Zeitpunkt gilt das Ergebnis? Welcher Zustand und welche Rechte wurden zugrunde gelegt? Welche Daten tragen die Herleitung? Wenn diese Fragen nicht beantwortet werden können, fehlt eine wichtige Grundlage für die Verwendung der Zahl. Bei einer späteren Änderung des Zwecks oder einer deutlich veränderten Immobilie sollte geprüft werden, ob die alte Ausarbeitung noch passt. Ein Gutachten ist keine zeitlich unbegrenzte Preisbescheinigung.
Quellen und Einordnung
Diese Erläuterungen helfen bei der Vorbereitung Ihrer Bewertung. Für den konkreten Auftrag werden Objekt, Zweck, Stichtag und geeignete Grundlagen gemeinsam festgelegt.