Redaktion und Quellenabgleich: · Ansprechpartner: Alexander Rommelmann
Zuerst die Bewertungsgrundlagen
Objekt, allgemeine Wertverhältnisse und Grundstückszustand werden einem Wertermittlungs- beziehungsweise Qualitätsstichtag zugeordnet. Damit wird klar, auf welche tatsächliche und zeitliche Situation sich das Ergebnis bezieht.
Die Methode wird begründet
Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren werden nach Objekt, Marktgepflogenheiten, Umständen und Datenlage ausgewählt. Eine pauschale Zuordnung nach dem Muster „jedes Haus gleich Sachwert“ wird der Aufgabe nicht gerecht.
Daten und Modell müssen zusammenpassen
Ein veröffentlichter Faktor ist nur mit seinem Anwendungsbereich und seinen Modellannahmen sinnvoll nutzbar. Die Modelle der Datenableitung und der späteren Anwendung müssen zusammenpassen. Zahlen aus unterschiedlichen Quellen sind daher nicht beliebig austauschbar.
Woran Sie Nachvollziehbarkeit erkennen
Ein Bericht zeigt Quellen, Auswahl, Anpassungen und verbleibende Annahmen. Die bloße Nennung der ImmoWertV auf dem Deckblatt beweist noch nicht, dass ein Ansatz für Ihr Objekt geeignet ist. Bei Zweifeln lässt sich eine konkrete Prüfungsfrage formulieren.
Warum ein passender Faktor mehr als eine Zahl ist
Ein Sachwertfaktor wird mit bestimmten Modellannahmen aus Kaufpreisen abgeleitet. Wird er später auf einen Sachwert angewendet, der nach wesentlich anderen Annahmen berechnet wurde, kann ein scheinbar präzises Ergebnis fachlich unpassend sein. Deshalb gehören unter anderem die Definitionen, Bezugswerte und Anwendungsgrenzen aus dem Marktbericht zur Prüfung. Dass eine Zahl amtlich veröffentlicht wurde, ersetzt diese Zuordnung nicht.
Was bei unvollständigen Informationen geschieht
Die Verordnung macht fehlende Objektunterlagen nicht entbehrlich. Liegen beispielsweise keine verlässlichen Flächen vor, muss diese Lücke erkannt und ihr Einfluss geklärt werden. Eine ergänzende Beschaffung, eine ausdrücklich bezeichnete Annahme oder eine Begrenzung des Auftrags kann erforderlich sein. Leser sollen erkennen, welche Grundlagen gesichert sind und wo Klärungsbedarf besteht. Der Bericht muss in sich verständlich bleiben, auch wenn einzelne Daten nur nach Berechtigung zugänglich sind.
Quellen und Einordnung
Diese Erläuterungen helfen bei der Vorbereitung Ihrer Bewertung. Für den konkreten Auftrag werden Objekt, Zweck, Stichtag und geeignete Grundlagen gemeinsam festgelegt.