Redaktion und Quellenabgleich: · Ansprechpartner: Alexander Rommelmann
Was wird bewertet?
§ 1 ErbbauRG beschreibt das veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter einem Grundstück ein Bauwerk zu haben. Die Bewertung des Erbbaurechts ist von der Bewertung des mit diesem Recht belasteten Grundstücks zu unterscheiden.
Welche Bedingungen gehören in die Prüfung?
Restlaufzeit, Erbbauzins, Anpassungsregelungen, Zustimmungsvorbehalte und Vereinbarungen zum Ablauf können wirtschaftlich relevant sein. Maßgeblich ist der konkrete Vertrag einschließlich wirksamer Änderungen.
Der Vertrag ersetzt keine Marktdaten
Zusätzlich werden Objektzustand, Nutzung, Erträge und geeignete Marktdaten betrachtet. Annahmen über Verlängerung oder künftige Bedingungen müssen belegt beziehungsweise ausdrücklich als Annahmen bezeichnet werden.
Die Aufgabe vorab eingrenzen
Legen Sie Erbbaugrundbuch, Grundstücksgrundbuch, Vertrag und Nachträge sowie Angaben zum aktuellen Erbbauzins bereit. Eine Immobilienbewertung ersetzt keine rechtliche Vertragsprüfung und verspricht weder Finanzierung noch eine Vertragsverlängerung.
Vertragliche Bedingungen und Markt zusammenführen
Die ImmoWertV behandelt Erbbaurechte und Erbbaugrundstücke in eigenen Regelungen. Entscheidend sind die verfügbaren Daten und die vertragliche Ausgestaltung. Ein finanzmathematischer Ausgangswert ist nicht ohne Weiteres mit dem erzielbaren Marktwert gleichzusetzen. Ob geeignete Vergleichspreise, Faktoren oder andere begründete Ansätze vorliegen, wird für das konkrete Objekt geprüft. Modell und Daten müssen auch hier miteinander vereinbar sein.
Am Vertragsende nichts ungeprüft unterstellen
Bei einer verbleibenden Vertragslaufzeit sind die vereinbarten Ablauf- und Entschädigungsregelungen relevant. Eine gewünschte Verlängerung darf nicht so behandelt werden, als sei sie bereits verbindlich vereinbart. Ebenso wird die Entwicklung des Erbbauzinses anhand der tatsächlich geltenden Regelung und vorhandener Nachweise betrachtet. Stellen Sie daher auch Nachträge und Schreiben zu Anpassungen bereit; der ursprüngliche Vertrag allein kann den aktuellen Stand unvollständig wiedergeben.
Quellen und Einordnung
Diese Erläuterungen helfen bei der Vorbereitung Ihrer Bewertung. Für den konkreten Auftrag werden Objekt, Zweck, Stichtag und geeignete Grundlagen gemeinsam festgelegt.