Eintragungen werden gelesen, aber nicht isoliert bewertet.
Grundbuch · Rechte · Belastungen
Rechte und Belastungen bei der Immobilienbewertung
Grunddienstbarkeit, Nießbrauch, Wohnungsrecht, Reallast, Baulast oder Erbbaurecht können Nutzung, Ertrag, Bebauung und Verwertbarkeit beeinflussen. Für den Immobilienwert zählt nicht allein die Eintragung, sondern ihre konkrete rechtliche, tatsächliche und marktbezogene Wirkung.
DIAZertZertifizierte fachliche Grundlage
VerkehrswertgutachtenPassender Umfang nach Anlass und Empfänger
PersönlichEin Ansprechpartner von Auftrag bis Ergebnis
UnabhängigKeine Erfolgszusage, sondern nachvollziehbare Wertermittlung
Rechte & Belastungen
Rechte und Belastungen werden nicht mit pauschalen Abschlägen bewertet
Die ImmoWertV verlangt eine objektspezifische Berücksichtigung. Zu prüfen sind insbesondere Rechtsinhalt, Rang, Dauer, Ausübungsbereich, Kosten und Pflichten, tatsächliche Nutzung, mögliche Vorteile für andere Grundstücke sowie die Reaktion des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs.
Die tatsächliche Einschränkung oder Nutzungsmöglichkeit wird eingeordnet.
Die Wertwirkung wird sachverständig dokumentiert.
Typische Verwendung
Für welche Situationen die Bewertung eine belastbare Grundlage schafft
Die folgenden Situationen zeigen typische Verwendungszwecke. Der konkrete Auftrag, der Empfänger und der erforderliche Nachweisumfang werden vor Beginn eindeutig vereinbart.
Ablauf
In fünf Schritten zur belastbaren Einordnung
Der Ablauf bleibt bewusst klar: erst Anlass und Empfänger klären, dann Unterlagen und Objekt prüfen, danach den passenden Bewertungsumfang festlegen.
- 01
Anlass klären
Zweck, Empfänger, Stichtag und Frist festlegen.
- 02
Unterlagen prüfen
Grundbuch, Objektunterlagen und besondere Rechte sichten.
- 03
Objekt einordnen
Lage, Zustand, Nutzung und wertrelevante Merkmale erfassen.
- 04
Nachweistiefe festlegen
Untersuchungs- und Dokumentationsumfang passend zu Auftrag und vorgesehenem Empfänger vereinbaren.
- 05
Ergebnis erläutern
Annahmen, Verfahren und Ergebnis persönlich besprechen.
Unterlagen & Datenquellen
Was für die erste Einschätzung hilfreich ist
Für die erste Abstimmung reichen Stichpunkte. Für ein Gutachten werden die benötigten Unterlagen nach Anlass, Objekt und Empfänger konkret benannt.
Grundbuch / RechteEintragungen, Bewilligungen, Verträge, Teilungserklärung.
ObjektdatenAdresse, Baujahr, Wohn-/Nutzflächen, Zustand, Modernisierungen.
AnlassFinanzamt, Erbe, Schenkung, Gericht, Verkauf, Kauf oder private Einigung.
Stichtag / FristRelevanter Bewertungszeitpunkt und vorhandene Fristen.
Persönlich und zertifiziert
Vita und Qualifikation ansehen →
Fachliche Einordnung durch Alexander Rommelmann
Kein automatischer Online-Wert: Bewertungszweck, Stichtag, Empfänger und Objektbesonderheiten werden vor dem Angebot persönlich eingeordnet.
Fragen zum Anlass
Häufige Fragen
Wie wirkt sich Nießbrauch auf den Verkehrswert aus?
Ein Nießbrauch kann den Verkehrswert erheblich mindern, weil die wirtschaftliche Nutzung eingeschränkt ist. Dauer, Alter der berechtigten Person, Erträge, Kostenverteilung und Verwertbarkeit sind für die Bewertung besonders wichtig.
Wie wird ein Wohnrecht bewertet?
Ein Wohnrecht beeinflusst den Wert, weil es Nutzung und Verwertbarkeit einschränken kann. Bewertet werden Umfang, Dauer, betroffene Räume, ersparte Miete und die konkrete rechtliche Ausgestaltung. Pauschale Abschläge sind meist nicht sachgerecht.
Wie wirkt sich ein Erbbaurecht auf den Verkehrswert aus?
Ein Erbbaurecht beeinflusst den Verkehrswert, weil Grundstück und Gebäude rechtlich anders zu behandeln sind. Restlaufzeit, Erbbauzins, Vertragsbedingungen, Anpassungsregelungen und Marktfähigkeit sind entscheidend.
Wie wird ein Grundstück bewertet?
Ein Grundstück wird nach Lage, Größe, Zuschnitt, Erschließung, Bodenrichtwert, Bebaubarkeit, planungsrechtlicher Situation und möglichen Belastungen bewertet. Der Bodenrichtwert ist wichtig, ersetzt aber keine Einzelfallprüfung.
Welche Bewertungsmethode ist die genaueste?
Es gibt keine Methode, die immer die genaueste ist. Entscheidend ist, welches Verfahren das Marktverhalten für das konkrete Objekt am besten abbildet und ob die Daten fachgerecht erhoben wurden.
Welche Unterlagen werden für eine Immobilienbewertung benötigt?
Für eine Immobilienbewertung werden möglichst vollständige Unterlagen benötigt. Dazu gehören häufig Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauzeichnungen, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, Mietverträge, Modernisierungsnachweise und Informationen zu Rechten oder Belastungen.
Welche Rechte sind wertrelevant?
Wertrelevant können insbesondere Nießbrauch, Wohnungsrecht, Grunddienstbarkeiten, beschränkte persönliche Dienstbarkeiten, Reallasten, Erbbaurechte und öffentlich-rechtliche Beschränkungen sein. Ob eine konkrete Wertwirkung besteht, ist jeweils gesondert zu prüfen.
Reicht ein Grundbuchauszug für die Bewertung?
Er ist wichtig, reicht aber oft nicht aus. Verträge, Bewilligungen und tatsächliche Nutzung können zusätzlich erforderlich sein.
Unverbindlich beginnen
Welcher Bewertungsumfang passt zu Ihrem Anlass?
Schildern Sie kurz Anlass, Immobilie und Frist. Sie erhalten werktags meist innerhalb von 24 Stunden eine persönliche Rückmeldung zum sinnvollen Bewertungsumfang.
Keine automatische Online-Bewertung.
Erst nach fachlicher Einordnung und schriftlichem Angebot entscheiden Sie.